Qué es plusvalía y por qué es importante al comprar casa

Al invertir en bienes raíces debes conocer qué es plusvalía. Esta se refiere al incremento del valor de un inmueble y el suelo sobre el que está como consecuencia de la construcción de obras públicas o privadas.

En este artículo platicaremos acerca de qué es el impuesto a la plusvalía en México. También de cómo se calcula y cómo se aplica a una vivienda. Todo esto debes tenerlo presente cuando inviertes en bienes raíces.

De Karl Marx al siglo XXI: ¿Qué es plusvalía?

El concepto de plusvalía fue usado por primera vez por Adam Smith, considerado el padre de la economía moderna. Él se refirió al valor de las cosas y cómo esta es la base del plusvalor.

Sin embargo, fue Karl Marx quien le dio relevancia al concepto, cuando incorporó una idea revolucionaria: la fuerza de trabajo. Al tiempo que la distingue del trabajo, consiguiendo con ello explicar qué es la plusvalía.

En su libro El Capital, Marx explica que el plusvalor es un incremento monetario de un bien. Esta adición ocurre como consecuencia de la fuerza que un trabajador aplica en su transformación.

También señala que al realizar un trabajo los obreros generan mayor valor que el que perciben como salario. Esa diferencia es retenida por el empresario, a quien llama capitalista. Produciendo con ello, ganancia y enriquecimiento.

Este concepto sigue generando controversias en la actualidad, algunos piensan que sigue siendo útil. Otros lo cuestionan. Sin embargo, para muchos la cuota de ganancias que es plusvalía del patrono resulta legítima.

En especial, porque es quien asume el riesgo en la producción. Por ello, obtiene a cambio mayores cuotas de rendimiento. Y este concepto se extiende a muchas áreas, entre ellas al negocio inmobiliario.

Teniendo esta información acerca de qué es plusvalía, es posible que te preguntes cómo se aplica al mundo inmobiliario. En este caso, al igual que en el concepto clásico, influye en el precio de un inmueble.

En realidad, cuando preguntan qué es plusvalía de una casa, la respuesta es otra. Y se refiere al aumento del valor de mercado de un inmueble como consecuencia de la construcción de obras públicas o privadas.

Cabe señalar que es diferente al concepto de incremento del valor de un inmueble ocasionado por obras realizadas por los propietarios. Estas son entendidas como mejoras en la edificación y no plusvalía.

Entonces, se hablará de plusvalía de un inmueble cuando este aumenta su valor en el mercado. Siempre que esto ocurra por la mejora de condiciones de vida y de habitabilidad en sus alrededores.

Ejemplo de estas condiciones las podemos encontrar en los desarrollos inmobiliarios Monterrey donde, según Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), tuvo un incremento en su plusvalía por encima de CDMX y eso la hace una mejor zona para invertir.

El impuesto a la plusvalía en México: conoce todo sobre él

Como ya mencionamos, la plusvalía es el incremento del valor de una propiedad por cuenta de obras públicas o privadas. En ese orden de ideas, muchas de las construcciones de este tipo son realizadas por el gobierno.

Nos referimos, por ejemplo, a obras de vialidad, instalaciones eléctricas o de gas, así como de tuberías de agua y comunicaciones. Entonces, la plusvalía depende de factores externos al inmueble.

En consecuencia, cuando haces una compra inmobiliaria, bien sea para vivir o como inversión deberías tener en cuenta varios elementos. Además del precio, factores como la ubicación y los servicios públicos podrían incrementar su valor.

Entonces, ¿qué es el impuesto de plusvalía? Es el cobro que realiza el estado como contraprestación por las mejoras realizadas en la zona. Este recae fundamentalmente en las inmobiliarias.

Debes tener en cuenta que la plusvalía responde más bien al valor de los terrenos que al de las construcciones. Por esa razón, es más alta en casas que en departamentos, así que tenlo en cuenta si compras como inversión.

Este impuesto también considera la ubicación. Por ejemplo, los desarrollos inmobiliarios en Querétaro cuentan con las condiciones que aumentan la plusvalía, como son excelentes servicios públicos y vías de comunicación.

También dispone de espacios comerciales y de esparcimiento. En resumen, una ciudad en la que hace sentido invertir en bienes raíces y obtener ganancias por plusvalía.

Qué es plusvalía absoluta y relativa

La plusvalía puede diferenciarse en absoluta y relativa. Ambas se refieren al incremento del valor de los bienes. En el caso de los inmuebles aluden a la relación entre la jornada laboral y las ganancias.

En la plusvalía absoluta se extiende la jornada de trabajo de un empleado sin hacer ajustes salariales. De esa forma, las ganancias se incrementan para el patrono y no así para el trabajador.

Para responder a lo que es la plusvalía relativa en el negocio inmobiliario vale decir que consiste en las ganancias que obtienen de la productividad. En efecto, cuando una constructora es más eficiente incrementa sus beneficios monetarios.

Esta también tiene que ver con la maquinaria o tecnología que se emplea en el trabajo. De manera que cuando se les utiliza se logra mayor transformación de los bienes con menos esfuerzo y con mayor rapidez.

El cálculo de la plusvalía se realiza restando a los ingresos los costos de producción. Estos últimos compuestos por el capital constante y el capital variable constituido por la fuerza de trabajo. Resultando:

S = I - (C + V)

Dónde: S es Plusvalía; I es Ingresos, C es Capital constante y V es Capital Variable. Y sobre la base de esta fórmula se puede calcular la Tasa de Plusvalía:

Tasa de plusvalía = S/V

Factores que determinan este impuesto en México

Este monto está determinado por varios factores. Para su cálculo se requiere un avalúo comercial, en los que se consideran factores como la ubicación y las condiciones de la  infraestructura urbana.

También se tiene en cuenta la eficiencia de los servicios públicos y privados. Así como las facilidades de la movilidad urbana. Adicionalmente, presta atención a las proyecciones y tendencias de la zona.

Y finalmente, se examina el estado de mantenimiento y preservación de la vivienda. Al respecto, en el mismo artículo que hicimos referencia más arriba, la SHF afirma que las casas solas aumentaron su plusvalía ligeramente, más que los departamentos.

¿Cómo funciona la plusvalía con la nueva Ley de Vivienda?

En líneas generales, la plusvalía afecta fundamentalmente a los constructores. En razón de que son ellos quienes se benefician de las obras al colocar precio a sus desarrollos.

Inicialmente, el impuesto de plusvalía no afecta a los propietarios. Sin embargo, durante la venta de un inmueble, el comprador, en calidad de contribuyente debe pagar el gravamen (Art. 119 de LISR).

La misma ley, en el artículo 93, establece que puede ser exentado cuando se trate de la casa de habitación. Siempre y cuando su valor sea menor a 700.00 USD. Y quien compra asume el impuesto de transmisión de dominio correspondiente a la adquisición de inmuebles.

Top 5 de ciudades en México con mayor plusvalía

Como ya te hemos comentado, el valor de una casa que deriva en la plusvalía depende en buena medida de su ubicación. Por ello, conviene revisar cuáles son las ciudades que ofrecen mejores indicadores a este respecto.

1. Ciudad de México

CDMX es sin duda una de las ciudades que ofrece mayor desarrollo año tras año. Por un lado es la capital del país y por ello es la sede de numerosas instituciones. En consecuencia, sus servicios públicos reciben mejoras constantes.

Por otro lado, muchas empresas y transnacionales tienen sus oficinas en la ciudad. Sin contar a las universidades. Todo esto genera lo que es la plusvalía de una casa en esta pujante urbe.

Además, hay que considerar que no todos son propietarios de viviendas. Muchas personas rentan, por lo que si compras una casa o departamento para ofrecerlo en esa modalidad puedes ganar buen dinero.

En CDMX puedes encontrar gran cantidad de inmuebles para invertir. Y dependiendo de la zona en la que compres encuentras viviendas que van desde 1 millón 500 mil pesos hasta más de 10 millones de dólares.

2. Monterrey

Monterrey, capital del estado de Nuevo León, le sigue a la CDMX en competitividad. Esta se refiere, según el IMCO, a su capacidad para generar, atraer y mantener tanto talento como inversiones.

Junto con la Ciudad de México, se ubican entre las urbes de más de un millón de habitantes con una competitividad alta. Comparten el ser sedes de grandes empresas nacionales y extranjeras.

Además, la presencia de importantes instituciones de educación superior, entre las que se cuentan tres de las mejores de Latinoamérica. También cuenta con servicios públicos excelentes.

Su desarrollo se orienta a convertirla en una ciudad inteligente altamente sustentable. Además, tiene gran cercanía a Estados Unidos, lo que favorece que sea parte de importantes cadenas de suministros.

Cuenta con excelentes referencias para generar plusvalía y rendimientos por renta. Los inmuebles en la ciudad se ubican entre el millón y los 60 millones de pesos.

Las zonas con mayor plusvalía de la ciudad son Centrito Valle, ubicado en San Pedro, considerado el municipio más seguro de toda Latinoamérica, así lo menciona Necto Desarrollos. Le sigue la Zona Contry, con hermosos parques y muy cercana al Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM) y con gran historia.

Si prefieres estar lejos del mundanal ruido, la Zona San Jerónimo puede ser la respuesta, un barrio moderno y lejos del bullicio. También está la Zona Anáhuac, donde la cercanía a la universidad y al estadio, le brinda un mayor impulso a la movilidad.

3. Querétaro

Si la plusvalía tiene que ver con la mejora de las ganancias, Querétaro encarna este espíritu. La ciudad ha aumentado su PIB de manera sostenida en poco más del 4%. Esto se debe a que es el principal centro industrial del país.

En esta ciudad se ubican grandes empresas comerciales y de manufactura. Por esa razón, los salarios se encuentran por encima del promedio. Creando un círculo virtuoso para la calidad de vida.

Además, esta urbe se encuentra muy cerca de la capital del país y cuenta con excelentes vías de comunicación. Las propiedades en la ciudad han tenido un considerable incremento en su valor en los años recientes.

Entre las zonas con mayor plusvalía de Querétaro encuentras:  Altos Juriquilla, Jurica y Cañadas del Lago. También está las zonas residenciales del municipio de Corregidora.

4. Guadalajara

La capital de Jalisco es considerada la segunda ciudad en importancia en el país. Cuenta con una vocación principalmente ganadera y agrícola, aunque también tiene una buena explotación pesquera.

Es cuna del jarabe tapatío, los mariachis y, por supuesto, centro de distribución del tequila. Sin embargo, también es el centro de manufactura de componentes electrónicos, así como de desarrollo de aplicaciones y softwares.

De manera que es una ciudad de gran plusvalía. Adquirir un inmueble para vivir o rentar en la Perla de Jalisco es una buena inversión. Además cuenta con buena oferta de propiedades que van desde el millón 500 mil hasta los 50 millones de pesos.

5. Mérida

La capital del Estado de Yucatán es percibida por sus habitantes como la ciudad más segura del país. Mérida, según el IMCO, es un excelente lugar para invertir. Además tiene una alta tasa de empleo que se eleva en 1,5 anualmente.

En este sentido, si estás pensando en comprar para rentar para corta estancia, es una excelente ubicación. La ciudad recibe gran número de visitantes, por lo que puedes aprovechar el doble impulso de plusvalía y rendimiento.

Además, el costo por metro cuadrado es apenas la mitad de lo que costaría en Ciudad de México. De manera que puede ser un lugar para iniciar con tus inversiones en bienes raíces.

Ya sabes qué es plusvalía: ¡invierte en bienes inmuebles!

En conclusión, la compra de inmuebles es una excelente inversión porque protege tu dinero de temas como la inflación. Sin embargo, si quieres obtener mejores dividendos debes conocer qué es plusvalía y cómo impacta en su rendimiento.Invertir en bienes raíces puede ser más seguro que los CFD o Contratos por Diferencia cuando realizas trading. Es decir, compraventa de activos que son cotizados en el mercado de valores.

Al igual que en ese tipo colocaciones, aplicas protección de datos, puedes realizar avalúos para cuidar tus ganancias.

Ciudades de Querétaro o Monterrey te ofrecen las mejores condiciones, además de una tendencia a mayor desarrollo urbanístico. Lo que las hace excelentes lugares para invertir.

En todo caso, te conviene contar con un agente inmobiliario que te asesore en la toma de la decisión más acertada. De esa forma, no solo proteges tu dinero de la inflación sino que además, obtienes dividendos de una inversión que se revaloriza.