Los hombres no somos nada, los principios lo son todo. Es una de las muchas frases moralistas del presidente Juárez y efectivamente son éstos “el espíritu de la ley” como lo dijo un clásico de la teoría política cuyo nombre se identifica con el solo enunciado de su alocución. Sabemos que el Registro Público de la Propiedad es la institución mediante la cual el Gobierno proporciona el servicio de dar publicidad a los actos jurídicos, que conforme a la ley deban registrarse y de los efectos legales consecuentes; al respecto el artículo 2880 del Código Civil vigente de Durango de manera puntual señala en catorce apartados los títulos sujetos a registro.
Sobre los principios registrales podemos decir que son las orientaciones básicas del sistema registral en donde el notario concentra su actividad con relación a lo que la ley le obliga en este ámbito y sobre este tema los tratadistas coinciden en que son diez, pero por hoy haremos mención únicamente a los que a nuestro juicio son los de mayor sentido práctico; tal es el caso del Principio de Publicidad, que es la razón de ser del registro, fue el que inspiró a los primeros oficios de hipotecas, antecedentes del actual registro inmobiliario y que consiste en permitir al público la consulta de las inscripciones, la cual por cierto, y por mandato legal, debe ser gratuita. Otro es el de Consentimiento y el de Tracto Sucesivo; el primero obedece a que el registro siempre presupone un titular registral y, por tanto, para cualquier modificación o cancelación de los asientos se requiere el consentimiento de dicho titular, con excepción del caso del mandamiento judicial en que dicho consentimiento lo puede suplir un juez en rebeldía del demandado y puede ser inscrita posteriormente. Por su parte, el de Tracto Sucesivo obedece al concepto de causalidad; por tanto, no puede inscribirse un acto si no está inscrito previamente el que le da origen.
El aforismo “El que es primero en tiempo es primero en derecho” se aplica al Principio de Prioridad para que la inscripción primera se imponga en validez y eficacia jurídica frente a las subsecuentes; en torno a este principio gira la utilidad del registro en los asuntos litigiosos. Un dato informativo de importancia es que existe un procedimiento de calificación que confirma la vinculación estrecha entre el Derecho Notarial y el Registral; en la práctica el registrador debe hacer un estudio de forma y fondo del documento a inscribir, es decir, el documento en que se consigna el acto para cerciorarse de que éste reúna los requisitos de forma y fondo que exige la ley. A esta actividad administrativa se le conoce como calificación registral y se le sustenta en el Principio de Legalidad. En la práctica es una de las más delicadas responsabilidades del registrador ya que es, conforme a la ley, responsable de los actos de ilicitud.Ahora que estamos en un proceso de modernización registral que pretende agilizar los trámites al ritmo de la vida dinámica, necesario será no olvidar los principios, que al fin y al cabo son los que le dan sustento a la legalidad y a la ética.